O REGISTO PREDIAL - (NOTAS SOBRE ) - PORTAL DA JUSTIÇA

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O que é o Registo Predial?


Qual a finalidade do registo predial? Para que serve?
Em que Conservatória devo registar o prédio?
Que factos estão sujeitos a registo?
Como devo pedir o registo?
O que deve constar do pedido?
Que documentos tenho de apresentar para pedir um registo?
Em que consiste a qualificação de um registo?
O registo é sempre efectuado conforme requerido?
De que forma tenho conhecimento da qualificação que incidiu sobre o acto de registo que apresentei?
É permitida a desistência de um acto de registo apresentado?
Posso recorrer da decisão do conservador?

1. Qual a finalidade do registo predial? Para que serve?
O registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário.
Por outras palavras, é através da informação disponibilizada pelo registo (com interesse designadamente para quem vai comprar casa) que poderá ficar a saber qual a composição de determinado prédio, a quem pertence e que tipo de encargos (hipotecas, penhoras, etc) sobre ele incidem.
2. Em que Conservatória devo registar o prédio?
Até 31/12/2008, os prédios são registados na conservatória do registo predial com competência sobre a freguesia em que o prédio se situa (v. nota introduzida no final da resposta a esta pergunta).
Encontrando-se o território nacional dividido em circunscrições (que correspondem à área das Conservatórias), é dentro destes limites (e só aí) que cada uma pode praticar todos os actos da sua competência.
Para além da regra da divisão da competência das Conservatórias pelos concelhos em que se situa há localidades em que, pelo grande movimento, houve necessidade de subdividir, criando-se outros serviços da mesma espécie. É o caso, entre outras, dos concelhos de Almada, Amadora, Cascais, Figueira da Foz, Leiria, Lisboa, Loures, Maia, Oeiras, Porto, Setúbal, Sintra, Vila Franca de Xira e Via Nova de Gaia.
Quando o facto a registar incide sobre um prédio que, pelas suas dimensões e localização, abrange uma superfície compreendida na área de duas ou mais Conservatórias (ex. prédio localizado nos concelhos de Covilhã e Guarda) o registo será efectuado em todas as Conservatórias na parte respectiva e pode ser apresentado em qualquer um dos serviços de registo em causa. Neste caso, e após a recepção do pedido, a conservatória promove, de imediato e oficiosamente, o registo gratuito do facto nas demais conservatórias competentes, com o envio da cópia do pedido e dos documentos que o instruem.
Se tiver sido alterada administrativamente a competência territorial da Conservatória (situação que ocorre, por exemplo, quando há um aumento substancial do serviço em determinada zona e se decide criar uma nova Conservatória, redistribuindo-se pelas duas a área que inicialmente pertencia apenas a uma) há lugar à transferência oficiosa das fichas ou fotocópias dos registos em vigor correspondentes às freguesias desanexadas para a nova Conservatória ou à extractação dos registos lavrados na Conservatória inicial em livros para a nova Conservatória, onde serão reproduzidos.

NOTA: A partir de 1 de Janeiro de 2009, os actos de registo predial passam a poder ser efectuados em qualquer serviço de registo desta espécie, independentemente da sua localização geográfica. Consulte em http://www.mj.gov.pt/sections/destaques/outros/registo-predial-mais as principais alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 116/2008, de 4 de Julho.
3. Que factos estão sujeitos a registo?
Estão sujeitos a registo, os factos mencionados no art. 2º do CRP.De entre estes salientam-se, pela sua importância, os seguintes:
· Os factos jurídicos que determinem a constituição, o reconhecimento, a aquisição ou a modificação dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, superfície ou servidão Ex: a aquisição de um imóvel por compra ou doação. Neste último caso, se o doador reservar para si o usufruto do bem doado, o registo de aquisição a favor do donatário implica a realização, oficiosa (sem depender da vontade das partes), do registo de usufruto.
· Os factos jurídicos que determinem a constituição ou a modificação da propriedade horizontal e do direito de habitação periódica;
· As operações de transformação fundiária resultantes de loteamento, de estruturação de compropriedade e de reparcelamento, bem como as respectivas alterações;
· A hipoteca;
· A locação financeira;
· A penhora e a declaração de insolvência;
· As acções que tenham por fim, principal ou acessório, o reconhecimento, a constituição, a modificação ou a extinção de algum dos direitos anteriormente referidos, as acções de impugnação pauliana, as respectivas decisões finais.
Sabia que, passando o registo a ser obrigatório com a entrada em vigor do Decreto-Lei nº 116/2008, de 4 de Julho, foi estabelecido um sistema de gratuitidade, para o registo dos actos praticados antes da publicação do diploma? E que esse regime irá vigorar até ao dia 2 de Dezembro de 2011? Pergunte na Conservatória mais perto de si.

4. Como devo pedir o registo?
O registo efectua-se mediante pedido de quem tenha legitimidade, em impresso próprio que é fornecido gratuitamente em qualquer conservatória do registo predial e está disponível on-line em http://www.irn.mj.pt/IRN/sections/irn/a_registral/servicos-externos-docs/impressos/predial/impressos-de-registo/. Há porém situações previstas em que o CRP autoriza o conservador a efectuar actos de registo sem haver necessidade de requerimento por parte dos interessados (actos oficiosos). São exemplo disso, os factos constituídos simultaneamente com os de aquisição ou mera posse, os quais dependem do registo desses factos e determinados actos de conversão ou cancelamento dependentes também de outros registos ou factos (ex: arts. 98º/3, 100º/3, 101º/4, 119º/3/6, 148º/4 e 149º/1/2, todos do CRP). Este impresso devidamente preenchido e acompanhado dos documentos necessários pode ser entregue directamente na conservatória ou remetido pelo correio conjuntamente com o preparo, quantia em que previsivelmente importará o registo.
Recentemente, e na sequência das alterações introduzidas no Código do Registo predial pelo Decreto-lei nº 116/2008, de 4 de Julho, foi legalmente fixada a possibilidade de o pedido de registo efectuado presencialmente em serviço de registo por pessoa com legitimidade para o efeito pode revestir a forma verbal.
De acordo com a Portaria nº 621/2008, de 18 de Julho (art. 2º), o pedido de registo por via postal e por via imediata é efectuado pela forma escrita, de acordo com o modelo aprovado por despacho do presidente do Instituto dos Registos e do Notariado, I. P., e que retro já foi identificado.
Foi também determinado que os pedidos de registo efectuados por escrito por entidades públicas que intervenham como sujeitos passivos ou activos nos actos, pelos Tribunais, pelo Ministério Público, pelos administradores de insolvência ou pelos agentes de execução, quer sejam apresentados presencialmente, por correio ou por via imediata, não carecem de utilizar o modelo referido no parágrafo anterior.
5. O que deve constar do pedido?

a) Quanto á forma das declarações para registo

O pedido de registo deve conter a identificação do apresentante, a indicação dos factos e dos prédios a que respeita, bem como a relação dos documentos que o instruem, nos termos da Portaria identificada na resposta 3 (consulte a propósito as instruções de preenchimento constantes do impresso de registo).
Tratando-se de prédio não descrito, deve indicar-se em declaração complementar o nome, estado e residência dos proprietários ou possuidores imediatamente anteriores ao transmitente, salvo se o apresentante alegar na declaração as razões justificativas do seu desconhecimento.
Se o registo recair sobre quota-parte de prédio indiviso, não descrito, deve declarar-se complementarmente o nome, o estado e a residência de todos os comproprietários.
- Identificação do apresentante
A identificação do apresentante é feita pelo nome, residência habitual ou domicílio profissional e do cargo, quando o pedido seja efectuado por entidades públicas. A confirmação dessa identificação é feita através
a) Do número de identificação civil ou carta de condução nacional;
b) Do número e da entidade emitente de passaporte nacional;
c) Do número e da entidade emitente de documentos de identificação civil, de passaporte ou de carta de condução emitidos por autoridade estrangeira competente; ou
d) Por comparação com a assinatura que conste de documento autêntico ou autenticado que instrua o pedido.
Quando o apresentante for advogado ou solicitador, a identificação é confirmada pela indicação do número da respectiva cédula profissional.
Sendo o acto apresentado por câmara de comércio e indústria, é suficiente a indicação da qualidade dessa entidade, cabendo aos serviços de registo verificar o reconhecimento legal dessa qualidade.
Quando o pedido de registo for apresentado por escrito, a assinatura das entidades oficiais e dos notários deve ser autenticada com selo branco.
- Identificação dos factos, prédios e documentos entregues
Os factos de registo não oficioso são indicados, com referência aos respectivos prédios, pela ordem resultante da sua dependência ou, sendo independentes, segundo a sua antiguidade.
A indicação dos prédios faz-se pelo número da descrição, freguesia e concelho ou, quando não descritos, pelo número da inscrição matricial, natureza, freguesia e concelho a que pertence.
A indicação das parcelas a desanexar faz-se pelo número da descrição predial e da freguesia e concelho a que pertence o prédio do qual se pretende desanexar uma ou várias parcelas.
A identificação pelo interessado dos documentos entregues no pedido de registo só é exigível nos casos em que o pedido se efectue por via postal, imediata ou por telecópia.
Os documentos entregues nos termos do parágrafo anterior são identificados por referência à sua natureza e data.

NOTA: Os documentos já arquivados na Conservatória em registos anteriores, podem ser novamente utilizados devendo ser referenciados no requerimento de registo.Os documentos escritos em língua estrangeira só podem ser aceites quando traduzidos nos termos da lei, salvo se estiverem redigidos em língua inglesa, francesa ou espanhola e o funcionário competente dominar essa língua.
Nas localidades em que os serviços funcionem em regime de anexação (ex. Conservatória dos Registos Civil, Predial, Comercial e Cartório Notarial de Boticas) os documentos existentes nos diversos arquivos podem ser utilizados para a realização de registos, desde que referenciados na requisição.
A partir de 01/01/2009, os documentos arquivados nos serviços da Administração Pública passam a poder ser utilizados para a realização de registos, devendo tais documentos ser referenciados no pedido. Para este feito, o serviço de registo será reembolsado pelo apresentante das despesas resultantes dos pagamentos que forem devidos às entidades.

b) Declarações complementares

Usualmente feitas no verso da requisição de registo, destinam-se a completar elementos constantes dos documentos que serviram de base ao registo quanto às pessoas e aos prédios, ou para esclarecer divergências entre os títulos, quando contraditórios entre si ou com a descrição, em virtude de alteração superveniente.
6. Que documentos tenho de apresentar para pedir um registo?
É sempre necessário apresentar caderneta predial passada pela Repartição de Finanças competente (ou certidão matricial) emitida ou revalidada há menos de um ano. Se o prédio estiver omisso na matriz (não tem ainda artigo próprio), deve ser apresentado o duplicado do pedido de inscrição na Repartição de Finanças competente, ou certidão da declaração, emitidos há menos de um ano.
A certidão matricial a que aqui nos referimos, pode também ser requerida on-line, pelo proprietário do imóvel, por acesso ao site das declarações electrónicas ( http://www.e-financas.gov.pt/de/jsp-dgci/main.jsp ).
A partir de 01/01/2009, a prova da inscrição na matriz passará a ser obtida pelo serviço de registo mediante acesso directo à informação constante da base de dados das entidades competentes, ou, em caso de impossibilidade, por solicitação oficiosa e gratuita do documento às referidas entidades.
Quanto á declaração para inscrição na matriz, ou ao pedido da sua alteração ou rectificação, passará a ser feita pelos serviços de registo, a pedido do interessado e de acordo com as declarações por ele prestadas.

Consoante os factos a registar são ainda necessários outros documentos designadamente:

Aquisição e hipoteca (Consultar Nota Importante no final desta rubrica)
· Antes de titulados os contratos
Utilizando para o efeito o impresso próprio modelo 1 (também disponível em formato digital em
http://www.irn.mj.pt/IRN/sections/irn/a_registral/servicos-externos-docs/impressos/predial/impressos-de-registo/ ) , pode pedir o registo antes de os contratos serem celebrados.
Tratando-se de registos provisórios por natureza, permite-se, através deles, acautelar os interesses dos contraentes, salvaguardando a prioridade perante outros pedidos que sobre o mesmo prédio venham a incidir.
Nestes casos, o registo será efectuado com base em declaração do proprietário e a sua assinatura reconhecida presencialmente.
Se o proprietário (pessoa que transmite o prédio ou que constitui a hipoteca) se deslocar pessoalmente à Conservatória, não será necessário este reconhecimento, podendo a sua assinatura ser feita na presença do funcionário do serviço de registo no momento do pedido.
Atenta a sua natureza de registos meramente cautelares, que carecem de ser vertidos em documentos que os titulem, logo após a celebração dos respectivos contratos, deverá dirigir-se à Conservatória (por si ou por interposta pessoa) onde solicitará a conversão dos registos em definitivo. Este último registo é requerido, na grade maioria dos casos, pela instituição bancária.
Elementos que devem ser declarados complementarmente nos registos provisórios:

- registo provisório de aquisição – identificação do (s) proprietário (s) e valor da venda (ex: A e B, casados, declaram que pretendem o registo provisório a favor de …. por lhe ter prometido ……. (indicar causa. Por exemplo vender, doar, permutar) pelo preço de ……. Assinatura (s)
O registo provisório de aquisição pode também ser instruído com contrato promessa, salvo convenção em contrário. Neste caso, o registo, que normalmente (se feito com base em declaração do proprietário) tem o prazo de vigência de seis meses, pode ser renovado por igual período até um ano após o termo do prazo fixado para a celebração do contrato prometido.

- registo provisório de hipoteca – identificação dos mutuários (quem contrai o empréstimo), pretende (m) que se registe provisoriamente a favor de …. hipoteca sobre o prédio ….. para garantia de …. (fundamento - por exemplo empréstimo, abertura de crédito, etc), capital …..taxa de juro anual ….. % cláusula penal ….. % Despesas extra judiciais … Assinatura (s): …..
Com base nestes elementos, a Conservatória vai calcular o montante máximo de crédito e acessórios assegurado pela hipoteca (capital mutuado/saldo devedor x taxa de juro x 3 (tratando-se de juros a hipoteca não pode abranger mais do que os relativos a três anos) + despesas + capital mutuado/ saldo devedor. Consultar, a este propósito, as orientações constantes do impresso de registo.

· Depois de celebrados os contratos
Certidão da escritura pública (ex. de compra e venda, mútuo com hipoteca, doação, permuta, partilha, justificação notarial).
Tratando-se de compra e venda, acompanhada de mútuo (empréstimo), de prédio urbano ou fracção autónoma destinados a habitação, a escritura pode ser substituída por documento particular, lavrado em impresso de modelo legal, desde que a entidade mutuante seja uma instituição de crédito autorizada a conceder crédito à habitação.

NOTAS IMPORTANTES:
O Decreto-Lei nº 263-A/2007, de 23 de Julho, criou o procedimento especial de transmissão, oneração e registo de prédio urbano em atendimento presencial único. O procedimento “Casa pronta” permite a realização imediata, e num único ponto de atendimento, de todas as operações necessárias à transmissão de um imóvel (mais informações acerca deste novo serviço e locais onde o mesmo está já disponível podem ser obtidas neste sitio em http://www.mj.gov.pt/MJ/sections/informacao-e-eventos/imagens/simplificacao-de-actos-e/ e em http://www.irn.mj.pt/sections/noticias/procedimento-especial-de )
Desde 21/07/2008, deixou de ter de apresentar certidões de registo civil ou de registo comercial nas Conservatórias de registo predial. O serviço pode obtê-las directamente junto dos serviços de registo, sem ter de as solicitar ao interessado.
Foi também já eliminada a competência territorial das conservatórias, no que diz respeito á emissão de certidões – as certidões de registo predial passam a poder ser emitidas por qualquer Conservatória desta espécie, independentemente do local da situação do imóvel.
A partir de 01/01/2009, tornam-se facultativas as escrituras relativas a diversos actos da vida dos cidadãos e das empresas. Deixam de ser obrigatórias, designadamente, as escrituras públicas para a compra e venda e para a constituição ou modificação de hipoteca voluntária que recaia sobre bens imóveis e, consequentemente, para os demais contratos onerosos pelos quais se alienem bens ou se estabeleçam encargos sobre eles, aos quais sejam aplicáveis as regras da compra e venda. Igualmente, a escritura pública deixa de ser obrigatória para a doação de imóveis, para a alienação de herança ou de quinhão hereditário e para a constituição do direito real de habitação periódica. Estes actos passam a poder ser realizados por documento particular autenticado. Consulte a propósito o Decreto-Lei nº 116/2008, de 4 de Julho, disponível neste site.
Conheça neste sítio as restantes alterações introduzidas pela reforma do Código do registo Predial em http://www.mj.gov.pt/sections/destaques/outros/registo-predial-mais .

Aquisição em comunhão hereditária
O registo de aquisição em comunhão hereditária (ou em comum e sem determinação de parte ou direito), é feito a favor de todos os herdeiros com base em documento comprovativo da habilitação, e, tratando -se de prédio não descrito, em declaração que identifique os bens. Será também necessário exibir uma certidão emitida pela Repartição de Finanças competente que comprove ter sido instaurado o processo de liquidação de imposto. A lei basta-se, neste caso, com a prova de que, do referido processo, faz parte o prédio a que o registo se refere.

NOTAS IMPORTANTES:
1. Acerca do Balcão das heranças e Balcão divórcio com partilha, novo serviço disponibilizado pelo IRN, IP, consulte a informação disponível neste sítio em em http://www.mj.gov.pt/MJ/sections/informacao-e-eventos/imagens/simplificacao-de-actos-e/ e, no sítio do IRN,IP, em http://www.irn.mj.pt/sections/irn/a_registral/posto-dos-registos/novidades-balcao-das1246 .
2. De acordo com as novas previsões constantes do Código do Registo Predial, estando o prédio omisso (não registado) no registo predial, a inscrição prévia em nome do autor da herança é dispensada no registo de aquisição decorrente de partilha de qualquer património, hereditário ou conjugal, podendo registar -se o bem desde logo em nome do adquirente na partilha. Igualmente, para a realização de partilha de prédios descritos (registados), é eliminada a prova do registo em nome do autor da herança, sem prejuízo do princípio do trato sucessivo. É também eliminado, para todas as situações, o registo intermédio em nome dos titulares de bens ou direitos integrados em herança indivisa. O registo passa assim a poder ser directamente promovido em nome de quem efectivamente adquira o bem. Consulte a propósito arts. 8º-A/1/a/iii, 35º, 37º e 55º/a do Código do Registo Predial.
Operações de transformação fundiária
Os registos das operações de transformação fundiária e das respectivas alterações são efectuadas com base no alvará respectivo, no recibo de admissão de comunicação prévia ou em outro documento que legalmente comprove aqueles factos, com individualização dos lotes ou parcelas.

Penhora
A penhora de coisas imóveis realiza-se por comunicação electrónica do agente de execução ao serviço de registo competente, a qual vale como pedido de registo, ou com a apresentação naquele serviço de declaração por ele subscrita.

Hipoteca legal ou judicial
O registo de hipoteca legal ou judicial é feito com base em certidão do título de que resulta a garantia, se o serviço de registo não conseguir aceder à informação necessária por meios electrónicos e, tratando-se de prédio não descrito, em declaração que identifique os bens.

Acções e procedimentos cautelares
O registo provisório de acção e de procedimento cautelar é feito com base em certidão de teor do articulado ou em duplicado deste, acompanhado de prova da sua apresentação a juízo, ou com base em comunicação efectuada pelo Tribunal, acompanhada de cópia do articulado. Se a apresentação for feita pelo mandatário judicial é suficiente a entrega da cópia do articulado e de declaração da sua prévia ou simultânea apresentação em juízo com indicação da respectiva data.
Ao contrário que anteriormente acontecia, a inscrição de acção não está sujeita a prazo de caducidade, não sendo por isso necessário renová-la. Consultar a propósito arts. 92º/11 e 8º-B/3/a do Código do Registo Predial

Decisões finais
O registo das decisões judiciais das acções registadas nos termos do artigo 3º do Código do registo predial (diploma disponível neste site) é feito com base em certidão da decisão ou em comunicação efectuada pelo tribunal acompanhada de cópia daquela.

7. Em que consiste a qualificação de um registo?
No exercício das suas funções, o conservador deve apreciar a viabilidade do pedido de registo que lhe é apresentado em face da legislação aplicável, dos documentos apresentados e dos registos anteriores.
Uma das manifestações do cumprimento desse dever funcional, a que se chama qualificação do registo, é o de verificar estarem pagos ou assegurados os direitos do fisco, como acontece, por exemplo, relativamente ao imposto de selo.



8. O registo é sempre efectuado conforme requerido?
Não. Se no juízo que faz sobre o pedido, o conservador detecta algum obstáculo, o registo pode não ser feito conforme requerido.
De acordo com a natureza do impedimento, o registo pode ser provisório por natureza, recusado, ou feito como provisório por dúvidas.
O registo é feito como provisório por natureza quando a lei assim directamente o determina, sendo, na maior parte dos casos, situações em que o acto ainda não está concluído. A título de exemplo, salientamos o registo provisório de aquisição ou de hipoteca, antes de titulado o contrato, a constituição de propriedade horizontal, antes de o prédio estar concluído, a hipoteca judicial antes de passada em julgado a sentença.
Os casos de recusa são unicamente os que a lei refere.
Integram-se nesta categoria os vícios mais graves que de todo impossibilitam o registo. Dois exemplos: 1º) - de nulidade do facto – compra e venda entre marido e mulher; 2º) - de manifesta insuficiência do título apresentado – apresentação de uma escritura de arrendamento para titular registo de aquisição.
Se o registo não for efectuado conforme requerido, se não for recusado ou lavrado como provisório por natureza, o registo foi certamente qualificado como provisório por dúvidas.
Trata-se de situações que, não sendo fundamento de recusa, obstam ao registo do acto tal como pedido. Exemplo típico desta situação é o incumprimento do trato sucessivo. É requerido registo provisório de hipoteca por quem ainda não registou a propriedade do imóvel a seu favor. Neste caso, o registo é qualificado como provisório por dúvidas e só será convertido depois de requerido e efectuado o registo de aquisição a seu favor.
Em princípio, o registo provisório por dúvidas tem um prazo de vigência de seis meses, devendo, por isso, ser convertido dentro desse prazo.
Consulte neste site o Código do Registo Predial (art. 73º) e verifique as situações em que cabe ao serviço de registo suprir oficiosamente as deficiências do registo.

9. De que forma tenho conhecimento da qualificação que incidiu sobre o acto de registo que apresentei?
Os despachos de recusa e de provisoriedade por dúvidas são notificados a quem apresentou o registo.
10. É permitida a desistência de um acto de registo apresentado?
Sim. É permitida a desistência depois de efectuada a apresentação (momento em que se apresentam os documentos na Conservatória para efectuar o registo) e antes de executado o registo.
Tratando-se de facto sujeito a registo obrigatório, apenas é possível a desistência quando exista deficiência que motive recusa ou for apresentado documento comprovativo da extinção do facto.
A desistência pode ser requerida verbalmente ou por escrito, devendo no primeiro caso ser assinado o comprovativo do pedido.

11. Posso recorrer da decisão do conservador?
A decisão do conservador que recuse a feitura do registo nos termos requeridos pode ser impugnada mediante a interposição de recurso hierárquico para o presidente do Instituto dos Registos e do Notariado, I. P., ou mediante impugnação judicial para o tribunal da área da circunscrição a que pertence o serviço de registo.

Em qualquer dos casos, o recurso interpõe-se por meio de requerimento, apresentado no serviço de registo a que pertence o funcionário que proferiu a decisão recorrida.
Quanto ao prazo para interpor recurso, a lei fixou-o em trinta dias a contar da notificação feita aos interessados do despacho de recusa ou de provisoriedade por dúvidas ou da qualificação do registo como provisório por natureza em sentido contrário à pretensão do requisitante.

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