TERCEIROS EM REGISTO PREDIAL VICIOS SUBSTANCIAL E REGISTRAL

Acórdãos STJ
Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
Processo: 5/09.6YFLSB

Nº Convencional: JSTJ000
Relator: SEBASTIÃO PÓVOAS
Descritores: REGISTO PREDIAL
TERCEIROS
VENDA DE COISA ALHEIA

Nº do Documento: SJ
Data do Acordão: 21-04-2009
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1

Meio Processual: REVISTA
Decisão: NEGADA

Sumário :
1. O artigo 291.º do Código Civil e 17.º do Código do Registo Predial conciliam-se deixando para o primeiro a invalidade substantiva e para o último a nulidade registral.
2. Na sequência da introdução do n.º 4 no artigo 5.º do Código do Registo Predial (pelo Decreto Lei n.º 533/99, de 11 de Dezembro) consagrou-se no direito registral o conceito restrito de terceiros como os que adquiriram de um mesmo autor direitos entre si incompatíveis, evitando-se que o direito registrado venha a ser arredado por um facto jurídico anterior não registado ou registado posteriormente.
3. A transmissão do direito de propriedade é um efeito essencial do contrato de compra e venda, situando-se, num plano puramente interno o alienante (“primeiro”) e o(s) adquirente(s) (“segundo(s)”).
4. No caso de dupla venda do mesmo bem, pelo mesmo vendedor, os compradores são “terceiros” na sua relação um com o outro, aqui com a conceptualização registral. Mas para o artigo 291.º do Código civil, só é “terceiro” o que adquire a coisa em segunda transmissão, isto é de um adquirente do “primeiro” vendedor na cadeia negocial.
5. O registo predial não tem natureza constitutiva mas publicitária e securitária, valendo-se dos princípios da legitimação e da fé pública registral assim protegendo os subadquirentes de boa fé em direitos nele inscritos, aliás protegidos por uma presunção “juris tantum”.
6. No caso de duplicação de inscrições imputável à Conservatória do Registo Predial, e reportando-se cada uma das escrituras de compra e venda a diferentes identificações registrais, tratou-se de negociar prédios tabularmente distintos, embora fisicamente o mesmo, já que o objecto do registo inclui a realidade material do prédio sobre que recai a inscrição, traduzida na descrição predial (art.68º CRP).
7. Sob pena de se frustrarem os princípios estruturantes do registo predial, como a publicidade e segurança estática e dinâmica, e se ambos os compradores cumpriram os deveres registrais fazendo inscrever provisoriamente as aquisições a recaírem em diferentes inscrições, nenhum deles deve beneficiar da eficácia dos registos, deixando de valer a regra do n.º 4 do artigo 5.º do Código do Registo Predial para prevalecerem as normas do direito substantivo relativas à venda de coisa alheia.

Decisão Texto Integral: Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
AA intentou acção, com processo ordinário, contra BB (que, por ter falecido na pendência da causa, viu o seu lugar ocupado pela habilitada CC) e contra DD.
Alegou, nuclearmente, que, no dia 9 de Maio de 1997, a BB – representada pelo seu procurador EE – outorgou escritura pública vendendo ao Autor o lote de terreno que identifica; quando pretendeu registar o prédio em seu nome, o pedido foi recusado por existir uma aquisição provisória a favor da Ré DD sobre um prédio cujo registo era uma duplicação do que adquirira; que em 26 de Maio de 1997, a BB – representada pelo seu procurador FF – vendeu, por escritura pública, à Ré DD o lote do terreno com igual descrição; ao outorgar a segunda escritura bem sabia que o prédio já não lhe pertencia pretendendo defraudar e prejudicar o Autor.
Pediu, em consequência, a declaração da nulidade da escritura de 26 de Maio de 1997, tal como dos registos que a tiveram por base.
Na 1.ª Instância a acção foi julgada improcedente e as Rés absolvidas do pedido.
O Autor apelou para a Relação de Évora que, dando provimento à apelação, revogou a sentença recorrida e declarou nulo o negócio titulado pela segunda escritura, condenando as Rés “a acatarem e reconhecerem o decidido” ordenando os cancelamentos dos registos e de “todos aqueles que surjam, posteriormente, sustentados pela escritura de 26 de Maio de 1997, cuja nulidade foi declarada.”
Inconformada, a Ré DD pediu revista.
E assim concluiu a sua alegação:
- Não se vislumbra do circunstancialismo de facto a existência de qualquer dos vícios do registo previstos nos artigos 14.º e 16° do Cód. do Registo Predial.
- Também não se provou qualquer nulidade substantiva a que estaria sempre implícita a nulidade substantiva do documento que serviu para o registo provisório de aquisição, que como se sabe foi o contrato promessa de compra e venda do imóvel celebrado entre a transmitente e a Ré e ora Recorrente.
- Acresce que, não é lícito, após a conversão em definitivo do registo provisório, levantar dúvidas que não foram levantadas no momento do registo provisório.
- Face ao exposto é de supor que a apontada irregularidade e imperfeição do registo, conforme se entende do Acórdão recorrido, se reporta ao facto deste ter sido pedido e inscrito numa das duas descrições existentes do imóvel e, mais precisamente naquela que era suposto não existir na óptica do A. Todavia foi pedida e inscrita na descrição do imóvel que na óptica da Ré e ora Recorrente era supostamente verdadeira.
- Posto que, do circunstancialismo de facto, apurou-se existir sobre o mesmo prédio duas descrições: a primeira aberta em 11/04/97 com o número 5466/110497 e a segunda em 30/04/97 com o número 05470/300497 tendo originado que cada uma das partes tenha formalizado o seu negócio sobre o mesmo imóvel com descrições diferentes.
- Ora a forma de solucionar o problema da duplicação de descrições é nos dado pelo Direito Registal, e não pelo Direito Substantivo, e encontrando-se regulado nos art°s 86° e 6° do Cód. do Registo Predial.
- Segundo aqueles artigos “quando se reconhece a duplicação de descrições, reproduzir-se-ão na ficha de uma delas os registos em vigor nas restantes fichas cujas descrições se consideram inutilizadas” e “o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem relativamente aos mesmos bens, por ordem da data dos registos e, dentre da mesma data, pelo número de ordem das apresentações correspondentes”.
- Desta forma e Sr. Conservador do Registo Predial ao reconhecer a duplicação de descrições procedeu em conformidade com as prescrições legais, tendo inutilizado a segunda descrição e reproduzindo na primeira descrição os registos em vigor por ordem da sua prioridade.
- Sucede que a descrição subsistente foi precisamente àquela Com que a Ré e ora Recorrente formalizou o seu negócio.
- Acresce que o primeiro direito inscrito nas referidas descrições foi, precisamente, o direito de aquisição provisória a favor da Ré ora Recorrente, pelo que o mesmo prevaleceu sobre os que se lhe seguiram relativamente ao mesmo imóvel.
- Deste modo, ficou sanada a deficiência do registo tudo se tratando como se sempre tivesse existido uma única descrição do imóvel na qual o direito inscrito em primeiro lugar foi o do direito provisório de aquisição a favor da Ré.
- Segundo o disposto no art° 92° n° 1 do Cód. Registo Predial são pedidas como provisórias por natureza as seguintes inscrições:
alínea g) da aquisição, antes de titulado o contrato… n° 4 – A inscrição referida na alínea g) do n° 1 quando baseada em contrato promessa de alienação com base em documento que comprove o consentimento das partes.
- Por outro lado segundo o disposto no artigo 6° n° 3 do mesmo código – o registo convertido em definitivo conserva a prioridade que tinha como provisório, e o n° 1 do mesmo artigo diz que o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que lhe seguirem relativamente aos mesmos bens...
- A lei admite assim um registo provisório por natureza, quando o título apresentado a registo não permite, por natureza, um registo definitivo. Esses casos estão enumerados no artigo 92°, dos quais avulta a hipótese de transmissão contratual, antes de titulado o contrato.
- Estas inscrições serão depois convertidas em definitivas ou caducarão; mas em todos os casos a sua função é comum. Elas representam como que a reserva de lugar, permitindo ao beneficiário estar ao abrigo de quaisquer registos posteriores, uma vez que a sua inscrição, a ser convertida em definitivo terá a prioridade que se conta desde a data do registo provisório.
- A sua natureza integra-se nos direitos reais de aquisição.
- Uma vez convertido o registo tudo se passa como se o registo tivesse sido definitivo logo de início.
- Deste modo, caso não tivesse existido a duplicação de descrições, ao A. ser-lhe-ia recusada a formalização do negócio de compra do imóvel, em virtude à do registo provisório de aquisição a favor da Ré ora Recorrente anterior. Por outro lado, dada a natureza do registo provisório de aquisição, quando o A. celebrou o contrato de compra do imóvel já este estava registado, embora provisoriamente, a favor da Ré ora Recorrente.
- E assim sendo a acção terá de improceder e, consequentemente, o Acórdão proferido ser revogado e substituído por ou outro que absolva a Ré ora Recorrente.
- O A. e ora Recorrido adquiriu validamente o direito de propriedade sobre o imóvel em causa por virtude do contrato de compra e venda que celebrou com a primeira Ré. (artigos 408° n° 1 e 879° do C. Civil).
- Como o A e ora Recorrido passou a ser titular do direito de propriedade sobre o imóvel por virtude da celebração do referido contrato de compra e venda a alienação do direito de propriedade sobre o mesmo imóvel pela 1.ª Ré a favor da 2.ª Ré e ora Recorrente configura-se como venda de bens alheios.
- É por isso um contrato de compra e venda nulo no confronto da 1.ª Ré e da 2.ª Ré e afectado de ineficácia em relação ao A. (artigos 408° n° 1 e 892° do Cód. Civil).
- Mas a referida nulidade em relação a quem o celebrou e a concernente ineficácia face ao recorrido não pode, porém, implicar o decidido no Acórdão recorrido, porque em relação à 22 Ré e ora Recorrente é como não tivesse havido venda de bens alheios.
- É que não é aplicável no caso em apreço - duplo contrato de compra e venda da mesma coisa celebrado pelo mesmo vendedor com compradores diversos – o disposto no n° 2 do artigo 291° do C. Civil, certo que este normativo só é aplicável às situações em que o comprador da coisa invalidamente alienada a alienar a outrem, a quem a lei concede a protecção.
- Com efeito como a 2.ª Ré e ora Recorrente que adquiriu posteriormente o direito de propriedade do mesmo imóvel da mesma alienante, procedeu prioritariamente à respectiva inscrição registal, subsiste a favor dele a presunção derivada do registo, por virtude do A. não lhe poder opor a sua aquisição.
- Assim por virtude das regras do registo predial, o contrato de compra e venda celebrado entre o A. por um lado e a alienante, por outro, porque não foi levado ao registo predial, não produz efeitos em relação à Recorrente.
- A prioridade a favor da Recorrente do registo predial de aquisição do direito de propriedade sobre o imóvel em causa confere-lhe como que uma presunção jure et de jure da titularidade desse direito tal como o registo o define.
- Pelo que a aquisição do direito de propriedade relativo ao imóvel em questão pelo recorrido é inoponível à Recorrente, que, em virtude, das regras do registo, é tida como a verdadeira titular do direito de propriedade sobre aquele imóvel.
- O Acórdão recorrido ao decidir de forma diferente violou por erro de interpretação e de aplicação dos artigos 6° n° 1 e 3. 7°. 17° n° 2, 86° n° 1 e 92° n° 1 alínea g) do Código Registo Predial e 2910 do Código Civil.
Não foram produzidas contra alegações.
As instâncias deram por assente a seguinte matéria de facto:
1 - BB, através de procuração outorgada em 28.04.1997, no Segundo Cartório Notarial de Lisboa, constituiu procurador EE;
2 - Por aquele instrumento conferiu poderes para vender pelo preço e condições que entendesse, o lote de terreno para construção, identificado pelo n.º 2249, sito na Quinta ..., Concelho de Sesimbra, bem como nos restantes poderes consubstanciados no mesmo documento a fl. 6 e 7 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido;
3 - Este lote de terreno encontrava-se descrito na C/P de Sesimbra sob o n° 05470/300497, da freguesia da Quinta ... e inscrito na respectiva matriz urbana sob o artigo 8.478;
4 - Em 06.05.1997, e por referência à descrição predial n° 05470/300497, o A. procedeu ao registo de aquisição provisória por natureza, cabendo-lhe a inscrição G -2;
5 - Em 09.05.1997, o A. através de escritura pública de compra e venda lavrada no 2° Cartório Notarial do Barreiro, adquiriu por compra à BB , o lote de terreno referenciado em 2, ali se mencionando que o mesmo estava descrito na CRI’ de Sesimbra sob o n° 5.470, da freguesia da Quinta ..;
6 - O A., em 14.051997, junto da CRP de Sesimbra, e por referência á descrição predial n° 05470, da freguesia da Quinta ..., requereu a conversão em definitivo da inscrição G-2 (aquisição provisória por natureza), a qual foi recusada conforme consta do documento de fl. 20, em despacho com o seguinte teor: «Ap. Supra recusada em virtude de: 1 - A descrição supra é a duplicação da n.º 5466. 2 - Sobre esta última descrição e pela ap. 35/290497, está registada provisoriamente por natureza uma aquisição, que obsta à conversão em definitivo da inscrição supra, Artigos 6°, n°s 1 e 3 e 69°, n.º 2 in fine»;
7- Perante esta recusa, o A. teve conhecimento do registo provisório por natureza de uma outra aquisição a favor de DD, a qual incidia sobre a descriç5o n°5466, sendo esta uma duplicação da descrição n° 5470;
8 - Aquele registo provisório por natureza teve a intervenção de FF, então procurador da Ré BB cuja procuração fora revogada em 15.05.1997;
9 - BB, em 26.05.1997, outorgou a favor de DD, escritura de compra e venda do lote de terreno, objecto da escritura já celebrada com o A., ali se mencionando que estava descrito na CRP de Sesimbra sob o n° 5466 da freguesia da Quinta ... e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 8.478;
10 - Em 29.04.1997, e por referência à descrição predial n° 05466/110497 foi inscrito o registo de aquisição provisório por natureza, do lote no 2.249, a favor de DD, cabendo-lhe a inscrição G-2;
11 - Em 25.05.1997, o A. entregou a BB fotocópia da escritura que lhe havia sido outorgada pelo procurador;
12 - A quando da celebração da escritura referida em 9, BB tinha conhecimento da escritura de compra e venda celebrada em 09.05.1997 e referida em 5
13 - Tendo BB conhecimento na data referida em 9, que o Lote de terreno já não lhe pertencia desde 09.05.1997.
Foram colhidos os vistos.
Conhecendo,
1. Venda de coisa alheia.
2. Terceiros nas leis civis e registral.
3. “In Casu”.
4. Conclusões.
1. Venda de coisa alheia.
Antes do mais, importa acentuar, de entre o acervo de factos provados, que o mesmo bem foi vendido duas vezes, sucessivamente, a diferentes compradores, pelo mesmo vendedor.
Assim, em 9 de Maio de 1997, o Autor comprou e BB vendeu, o lote de terreno para construção urbana – lote n.º 2249 – 317m2 – lote norte 2228 – sul, via pública – nascente lote 2248, poente via pública, situado na Quinta ... do Município de Sesimbra e inscrito na matriz predial urbana da freguesia da Quinta ... sob o artigo n.º 8478.
No dia 26 de Maio de 1997, DD comprou, e BB vendeu, o mesmo lote de terreno, tendo perfeito conhecimento da venda anterior.
Desde já – e precedendo quaisquer considerações, a serem necessariamente feitas, sobre os efeitos do registo, e conciliação dos artigos 291.º, n.º 2 do Código Civil e 17.º, n.º 2 do Código do Registo Predial – é notório que a segunda venda é nula, nos termos conjugados dos artigos 879.º, alínea a) e 892.º do Código Civil.
Outrossim, não podemos deixar de concordar com o passo do aresto recorrido onde se afirma, com lúcida percepção da vida, que deve existir uma reflexão “por aqueles que querem ver um primado absoluto do registo sobre a verdadeira realidade. Os registos deviam continuar a ser vistos como limitando-se a reconhecer direitos mas nunca a atribui-los.”
O caso vertente é paradigmático se se considerarem os eventos registrais que, se não exactamente causais, contribuíram para a situação que, ora, se perfila.
Assim,
- No dia 11 de Abril de 1997, a Conservatória do Registo Predial de Sesimbra abre uma ficha, o que atribui o número 05466, onde descreve o “prédio rústico denominado Quinta ... – lote de terreno para construção urbana - lote n° 2249 - 317 m2 - norte lote 2.228 - sul e poente via pública - nascente lote 2.248 - art ° 8.478 - v.p. 2.219.000$00. desanexado do n.º 3.48 do B-9”.
- No mesmo dia 11 de Abril de 1997, através do averbamento G-1, Ap. 26 inscreve o prédio em nome de BB.
- Com esta realidade no registo, a segunda Ré DD negoceia com um procurador de BB a aquisição do prédio e inscreve tal intenção na Conservatória, através do Av. G-2, Ap. 35, isto no dia 29 de Abril de 1997.
- No dia 30 de Abril de 1997, a Conservatória do Registo Predial de Sesimbra abre uma outro ficha, a que atribui o número 05470, onde descreve o “prédio rústico, denominado Quinta ... - lote de terreno destinado a construção urbana – n.º 2249 - 317 m2 - norte lote 2.228 - sul via pública - nascente lote 2.248, poente via pública - art° 8.478 - v.p. 2.219.000$00 desanexado do n°3.48 do B-9’
- No mesmo dia 30 de Abril de 1997, através do Av G-1, Ap. 11 inscreve o prédio em nome de BB.
- Com esta realidade no registo, o autor AA negoceia com um outro procurador de BB a aquisição do prédio e inscreve a aquisição provisória na Conservatória, através do Av. G-2, Ap. 21, isto no dia 06 de Maio de 1997.
- No dia 09 de Maio de 1997, o Autor adquire, por escritura pública o lote descrito na Conservatória sob o número 05470, tendo liquidado o montante de cinco milhões de escudos. BB fez-se representar na escritura por um procurador.
- No dia 25 de Maio de 1997, o Autor entregou a BB fotocópia da escritura que havia celebrado em 9 de Maio de 1997.
- Apesar de saber que já havia vendido o lote ao Autor, a BB, no dia 26 de Maio de 1997, vendeu tal lote a DD, por dois milhões e trezentos mil escudos, que recebeu.
- No dia 14 de Maio de 1997, o Autor requereu a conversão em definitiva da inscrição do lote a seu favor, por já ter celebrado a escritura pública.
- Vê, então, a conversão recusada por, nessa data, a Conservadora se ter apercebido que os prédios descritos sob os números 05466 e 05470, afinal eram os mesmos e havia uma inscrição de aquisição provisória anterior à do Autor, a favor da ré DD .
É esta a realidade dos factos apurados.
Uma venda de coisa alheia, pela mesma vendedora, a dois compradores distintos, sendo que um deles (o último) logra obter um registo provisório antes do primeiro fazer inscrever a aquisição no registo.
Vejamos, então,
2. Terceiros nas leis civil e registral.
A questão vem sendo posta encarando a disciplina dos artigos atrás citados – 291.º n.º 2 do Código Civil e 17.º, n.º 2 do Código de Registo Predial – e a sucessiva ponderação dos Acórdãos Uniformizadores de Jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça n.º 15/97, de 20 de Maio de 1997 (Diário da República, I, A de 4/7/97) e n.º 3/99, de 18 de Maio de 1999 (Diário da República, I, A, de 10/7/99).
Dispõe o n.º 1 do artigo 291 da lei civil: “A declaração de nulidade ou a anulação do negócio jurídico que respeite a bens imóveis, ou a móveis sujeitos a registo, não prejudica os direitos adquiridos sobre os mesmos bens, a titulo oneroso, por terceiro de boa fé, se o registo da aquisição for anterior ao registo da acção de nulidade ou anulação, ou ao registo do acordo entre as partes acerca da invalidade do negócio.”
E o n.º 2: “Os direitos de terceiro não são, todavia, reconhecidas se a acção for proposta e registada dentro dos três anos posteriores à conclusão do negócio.” (cf.,a propósito, Prof. Rui Alarcão, in “Invalidade dos Negócios Jurídicos” – BMJ 89-242).
Trata este preceito, no essencial, da inoponibilidade da nulidade ou da anulação a terceiros, sendo, antes, geralmente entendido que a invalidade operava não só no confronto entre as partes, como em confronto com terceiras pessoas (embora estas fossem protegidas em certas circunstâncias, como, v.g., na simulação (não oponível a terceiros de boa fé) ou pelo usucapião.
Sabido que a transmissão do direito da propriedade é um efeito essencial do contrato de compra e venda e que tal é inequívoco a nível estritamente interno (vendedor, comprador e seus herdeiros) há que acautelar esse princípio quanto aos terceiros e, nessa medida, atentar nos princípios do registo predial.
Mas, a montante, e para efeitos de registo, há que precisar o conceito de terceiro, no caso de dupla alienação do mesmo direito real, que é o que, aqui, releva.
Para o Prof. Manuel de Andrade (in “Teoria Geral da Relação Jurídica”, II, 19) terceiros são apenas os que, relativamente a determinado acto de alienação, adquirem do mesmo autor ou transmitente, direitos total, ou parcialmente, incompatíveis.
Já para os Profs. A. Varela e Henrique Mesquita (apud RLJ 127-20) terceiros “são não só aqueles que adquiram do mesmo alienante direitos incompatíveis mas também aqueles cujos direitos, adquiridos ao abrigo da lei, tenham esse alienante como sujeito passivo, ainda que ele não haja intervido nos actos jurídicos (penhora, arresto, hipoteca judicial, etc.) de que tais direitos resultam.” (cf., no mesmo sentido, Prof. Vaz Serra – RLJ 103-165 – com tónica no registo predial – “A noção de terceiro, em registo predial é a que resulta da função do registo, do fim tido em vista pela lei ao sujeitar o acto ao registo – preocupação já prevista pelo Prof. Oliveira Ascensão, in “Efeitos Substantivos do Registo Predial na Ordem Jurídica Portuguesa”, 29, 30; ainda os Profs. Pires de Lima e A. Varela, “Código Civil Anotado”, II, 3.ª ed., n.º 4, ao artigo 819 e Anselmo de Castro – “A Acção Executiva Singular Comum e Especial”, 3.ª ed., 161, também aderindo ao conceito amplo de terceiros.
E foi nesta linha que o Acórdão Uniformizador de 1997 disse que “terceiros para efeitos de registo predial, são todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado prédio, veriam esse direito ser arredado por qualquer facto jurídico anterior não registado ou registado posteriormente.”
Mas na uniformização de 1999 já se apelou para um conceito mais limitado decidindo-se que “terceiros, para os efeitos do disposto no artigo 5.º do Código de Registo Predial são os adquirentes de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis sobre a mesma coisa.”
Verificou-se, então, uma recondução ao conceito restrito de terceiros, considerando a função meramente declarativa, com escopo da segurança do comércio imobiliário que tem o registo predial, na lógica da sua dogmática que lhe confere a natureza não constitutiva (note-se que a presunção do artigo 7.º é meramente “iuris tantum”) limitando-se “a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário.” – artigo 1.º do Código de Registo Predial – e, sendo, embora, inconveniente maximizar uma mera função publicitária, não pode sobrepor-se às normas e princípios do autentico direito substantivo (cf. Prof. Orlando de Carvalho – in “Terceiros para efeitos de registo”, in “Boletim da Faculdade de Direito de Coimbra”, LXX, 1994 – ao afirmar que “quem adquiriu ‘a domino’, ainda que não tenha transcrito é sempre preferido a quem adquire ‘a non domino’, se bem que o seu titulo se torne público – fls. 102. Não se esqueçam as palavras do Prof. Manuel de Andrade ao afirmar “por apelo ao modo como está organizado o instituto do registo predial, que os prédios são inscritos a favor de determinadas pessoas apenas sobre base de documentos de actos de transmissão a favor das mesmas pessoas, e não depois de uma averiguação em forma, com audiência de todos os possíveis interessados. O registo não pode, portanto, assegurar a existência efectiva do direito da pessoa a favor de quem esteja registado um prédio, mas só que, a ter ele existido ainda se conserva – ainda não foi transmitido a outra pessoa.” (ob. cit. 20).
Aqui chegados, verifica-se que a última decisão uniformizadora originou que ao artigo 5.º do Código de Registo Predial fosse aditado (pelo Decreto-Lei n.º 533/99, de 11 de Dezembro) um n.º 4 a dispor que “terceiros para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si.”, afirmando-se no preambulo do diploma que introduziu a norma ter-se tomado “partido pela clássica definição de Manuel de Andrade”.
Mas como acima se viu, o conceito de terceiro também surge no artigo 291.º, n.º 2 do Código Civil e no n.º 2 do artigo 17.º do Código de Registo Predial.
Não nos suscitam grandes dúvidas ao considerar que o conceito constante no artigo 291.º n.º 2 da lei civil se reporta à invalidade substantiva, enquanto o n.º 2 do artigo 17.º do Código do Registo Predial se limita à nulidade registral (cf. Dr. Henrich Ewald Horster, in Regesta, 52, 160; no sentido de serem disposições com igual âmbito de aplicação, a Dr.ª Isabel Pereira Mendes, in “Código do Registo Predial – Anotado e Comentado” 15.ª ed., 169).
É possível conciliar os dois preceitos naqueles precisos termos.
Já quanto ao conceito de terceiros, teremos de o precisar, deixando dito – como é óbvio – que não há “terceiro”, sem “segundo” ou “primeiro”.
No caso de alienação de um bem, o alienante é o primeiro na cadeia negocial, sendo que o transmissário é “segundo”, só sendo “terceiro” o adquirente do bem transmitido por este.
Se o “primeiro” aliena o mesmo bem duas vezes a duas diferentes pessoas estes são segundos adquirentes, só sendo “terceiros” nas suas relações entre si, aqui com a conceptualização registral.
Por isso no n.º 1 do artigo 291.º do Código Civil o “terceiro de boa fé” é o adquirente de um “segundo” na cadeia de transmissões.
Já para o direito registral o conceito de terceiro é o que consta do n.º 4 do artigo 5.º do Código de Registo Predial, que, como se disse, no direito substantivo, corresponde, ao adquirente (“segundo”) após a aquisição do mesmo bem por outro (também “segundo”).
Para evitar esta sobreposição de conceitos impor-se-ia uma clarificação pela via legislativa.
3. “In casu”
Perante o que se deixou dito pode, finalmente, delimitar-se o âmbito do recurso, que é consistente em saber qual o direito que prevalece, perante uma sucessiva venda de um imóvel a duas pessoas, pelo mesmo vendedor, sendo que o segundo procedeu ao registo provisório, registo que o primeiro viu recusado por já ter sido lavrado aquele.
Inaplicando-se o n.º 2 do artigo 291.º do Código Civil por não estar aqui em causa igual conceito de terceiro, e o mesmo se dizendo para o n.º 2 do artigo 17 do Código do Registo Predial, por não estar em questão a nulidade do registo, restaria lançar mão do n.º 4 do artigo 5.º deste diploma, o que implicaria a improcedência da lide.
Só que, e como bem fez notar a decisão recorrida a duplicação de inscrições – imputável à Conservatória do Registo Predial – inutilizou a função publicitária do registo por induzir o Autor em erro já que ao adquirir o bem não constava qualquer inscrição do registo por este estar duplicado.
Não fora a duplicação das descrições, o Autor teria verificado a inscrição provisória da Ré e ter-lhe-iam sido garantidos os objectivos do registo predial (“como factor de segurança estática, joga com o principio da legitimação e o conceito de terceiro, estabelecendo a presunção juris tantum da existência dos direitos inscritos (…) como factor de segurança dinâmica, joga com o principio da fé pública registral (…) protegendo os sub adquirentes de boa fé e a titulo oneroso que adquiram direitos inscritos no registo…” – Dr.ª Isabel P. Mendes in “Regesto”, XIII – 2 – 92).
O que se passou é que, aquando das aquisições subsistiam duas descrições diferentes sendo que o Autor negociou, e concluiu, e concluiu, a aquisição do prédio descrito sob o n.º 05470, enquanto a 2.ª Ré negociou, e concluiu, a aquisição do prédio descrito sob o n.º 05466.
A Ré procedeu ao registo provisório com base nesta inscrição, o mesmo acontecendo ao Autor com base na primeira.
E a duplicação – que ambos desconheciam – só veio a ser detectada aquando da tentativa de conversão do registo provisório do Autor em definitivo.
Enfim, foi negociada a mesma realidade física mas os registos incidiram sobre diferentes realidades registrais.
Ora, quer o Autor, quer a 2.ª Ré deram cumprimento às suas obrigações perante o registo predial, reportando-se contudo a diversos prédios, na óptica estritamente constante do registo.
Embora não se coloque uma questão de nulidade de registos, afigura-se-nos que não pode qualquer deles beneficiar de inscrições lavradas sobre distintas realidades jurídicas, sendo, portanto, aqui inaplicável, o artigo 5.º, n.º 4 do Código do Registo Predial e entendendo-se ser caso de ineficácia dos registos para esses efeitos.
Isto porque, e como nota a Drª Isabel Pereira Mendes (ob cit, 15ªed. p 124), “O objecto do registo inclui a realidade material do prédio sobre que recai a inscrição, configurada através da descrição predial, com observância de determinados requisitos identificativos.
Arredadas ficam, em consequência, as normas registrais para prevalecerem as de direito substantivo.
A segunda venda é nula, “ex vi” do artigo 892.º do Código Civil, já que a propriedade se transferiu, com a primeira venda, por efeito essencial do contrato.
E, repete-se, não há que lançar mão do artigo 291.º daquele diploma por inexistirem terceiros, na sua noção, ali substantiva, aqui divergindo da fundamentação que o Acórdão recorrido fez “in cauda”.
A acção terá de proceder, anulando-se o contrato de compra e venda titulado pela escritura de 26 de Maio de 1997 e, determinando-se o cancelamento dos registos que na mesma se basearam.
Improcede, assim, a argumentação da recorrente.
4 - Conclusões
Pode concluir-se que:
a) O artigo 291.º do Código Civil e 17.º do Código do Registo Predial conciliam-se deixando para o primeiro a invalidade substantiva e para o último a nulidade registral.
b) Na sequência da introdução do n.º 4 no artigo 5.º do Código do Registo Predial (pelo Decreto Lei n.º 533/99, de 11 de Dezembro) consagrou-se no direito registral o conceito restrito de terceiros como os que adquiriram de um mesmo autor direitos entre si incompatíveis, evitando-se que o direito registrado venha a ser arredado por um facto jurídico anterior não registado ou registado posteriormente.
c) A transmissão do direito de propriedade é um efeito essencial do contrato de compra e venda, situando-se, num plano puramente interno o alienante (“primeiro”) e o(s) adquirente(s) (“segundo(s)”).
d) No caso de dupla venda do mesmo bem, pelo mesmo vendedor, os compradores são “terceiros” na sua relação um com o outro, aqui com a conceptualização registral. Mas para o artigo 291.º do Código civil, só é “terceiro” o que adquire a coisa em segunda transmissão, isto é de um adquirente do “primeiro” vendedor na cadeia negocial.
e) O registo predial não tem natureza constitutiva mas publicitária e securitária, valendo-se dos princípios da legitimação e da fé pública registral assim protegendo os subadquirentes de boa fé em direitos nele inscritos, aliás protegidos por uma presunção “juris tantum”.
f) No caso de duplicação de inscrições imputável à Conservatória do Registo Predial, e reportando-se cada uma das escrituras de compra e venda a diferentes identificações registrais, tratou-se de negociar prédios tabularmente distintos, embora fisicamente o mesmo, já que o objecto do registo inclui a realidade material do prédio sobre que recai a inscrição, traduzida na descrição predial (artº 68 CRP).
g) Sob pena de se frustrarem os princípios estruturantes do registo predial, como a publicidade e segurança estática e dinâmica, e se ambos os compradores cumpriram os deveres registrais fazendo inscrever provisoriamente as aquisições a recaírem em diferentes inscrições, nenhum deles deve beneficiar da eficácia dos registos, deixando de valer a regra do n.º 4 do artigo 5.º do Código do Registo Predial para prevalecerem as normas do direito substantivo relativas à venda de coisa alheia.
Nos termos expostos, e embora com fundamentos diferentes, acordam negar a revista.
Custas a cargo da recorrente.
Lisboa, 21 de Abril de 2009

Sebastião Póvoas( relator)
Moreira Alves
Alves Velho